CBRE世邦魏理仕：疫情对于2020年武汉商业地产的影响初判
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CBRE世邦魏理仕自2008年进入武汉市场以来，一直与这座城市共同发展。面对2020年商业地产市场的不确定性，CBRE团队对在汉发展的120家办公楼租户、40家商业品牌、11家商业地产开发商及3家商业地产投资运营企业进行了深入访谈，并撰写了《疫情对于2020年武汉商业地产的影响初判》专题报告。力图为大家呈现疫情期内最真实的市场反应和需求，便于制定 “后疫情”时期的应对策略。目前武汉市复工在即，我们的报告将为大家在复工初期的工作恢复准备提供一些针对性的建议。CBRE将持续性地更新市场变化，与大家一起齐心协力、共克时艰！
宏观市场：武汉市疫情影响的双面性
经济总体发展稳中有升：武汉市目前疫情已得到一定控制，从武汉市发展阶段来看，正处于产业发展转型升级上升时期，为保全国经济增速，区域经济增长不放慢，疫情强制管控期结束后武汉市势必出台更多刺激性政策，促进经济发展，全年发展态势总体稳中有升。
办公楼：传统依旧，方兴未艾
在本次新冠疫情影响下，国内经济在短期内面临着巨大的下行压力。在武汉市120家受访的办公楼租户中，虽然97%的企业表示疫情期间其业务受到了不同程度的影响，但从深入访谈中我们发现，疫情并未实质影响各行业企业对武汉市的中长期信心。
对武汉经济长期韧性仍保持信心
从企业属地来看，虽然武汉的疫情最为严重，但以湖北市场为主要业务覆盖范围的各在汉企业，20%对业务有增长预期的企业中，有半数认为2020年武汉地区行业发展仍能与全国保持同步。其中：
预期全行业业务增长企业占比20%，预期武汉市业务增长企业占比10%；
预期全行业业务无明显变化企业占比21%，预期武汉市业务无明显变化企业占比10%；
医疗、互联网企业迎来行业新“风口”
行业方面来看，TMT行业、非传统金融普遍表示疫情对其业务影响相对有限；而医疗、政务互联网等企业则受疫情期间需求拉动，业务出现明显上涨趋势。其中，受访的医用产品零售贸易企业、线上教育企业和参与了政务互联网服务企业均表示其武汉业务增长显著。
多数企业扩租，搬迁需求计划不变
51%的受访企业表示，本次疫情对于其2020年的办公室扩张或置换计划产生了一定影响，对多数（超过60%）计划搬迁/扩租企业而言，疫情仅对其扩张和更换场地的进度造成影响，延期置换场地需要短期续租现有场地并暂缓签订新租赁场地合约。
受此次疫情影响，约30%的客户需要在原有租赁楼宇中短期续租，以应对疫情期间无法完成的租赁合同签署、装修、注册地变化、搬迁等工作。
世邦魏理仕华中区顾问及交易服务|办公楼部主管骆娅：对于绝大多数写字楼租户而言，武汉办公场所租金占企业整体成本的比重较低，通过免租降租等方式渡过疫情难关的群体性呼声尚未形成。针对各类税收新政、劳动用工等各项政府优惠及免征政策，应向所在区相关部门征询重点、各细节条款及办理流程，及时向租户、业主通知或公示有助于实现客户信任感的增加。建议业主在处理疫情产生的租赁问题中，可更多的考虑软性、便捷服务，健康等问题的协助，增加客户忠诚度。
”
大型品牌开发商备受青睐
通过此次疫情，将近60%的受访企业表示，在未来的办公选址中，在其他条件相同的情况下，大型品牌开发商、国企央企背景办公楼将给与他们更多的安全感和信心，因为在此次公共突发事件中，他们表现出了更大的责任及担当。
在未来的办公场地选择中，是否会对楼宇持有和管理者有一些更严苛的要求？
世邦魏理仕华中区不动产管理部主管张俊峰：针对类似此次疫情等楼宇公共事件，前瞻性的建立应急预案及专业管控、完善的服务导入在未来不动产管理中愈发重要。此举势必会成为未来企业搬迁考虑的重要因素之一；同时，写字楼业主方亦会加大运营管理专业化的投入，进而增强市场竞争力和认同感。
线上/远程办公尚不会成为市场主流
线上线下业务模式的结合不再是互联网企业专属，通过此次疫情，更加速了传统企业在此方面的认知，甚至包括和现实场所最紧密的房地产行业，双线布局将成为多数企业的常态。
多数受访企业表示，发展线上线下相结合是本次疫情给企业办公方式带来的主要变化，但办公方式大规模转变为线上办公还为时过早，市场尚不成熟。
公司未来会因为此次疫情的影响，考虑改为线上办公？
世邦魏理仕武汉战略顾问部主管田泽生：从企业办公的角度，绝大多数企业仍无法实现或接受纯线上办公，这不仅仅是管理的诉求，也受制于部分技术条件的限制，因此，线上办公虽然会迎来新的发展契机，辅助线下办公，但不会对写字楼市场需求产生直接影响。
楼宇健康需求大爆发
作为此次最严重的疫情城市，武汉市82%的受访客户对健康的办公环境和专业的物业管理服务有了更深的体会，并提出了更高的需求。武汉写字楼绿色健康化，将拥有成为全国先行区的认知基础。
CBRE一直致力于推动我国绿色建筑与国际绿建标准的接轨和普及，先后引入Leed、Well、Fitwel等国际绿色/健康建筑/办公环境标准。这些绿色/健康标准除了直接影响办公楼设计阶段中关于空调、新风、环保建材等方面的优化外，还对传统的运营管理模式提出了更高的要求，确保写字楼从硬件配置到软性运营管理及服务都是绿色、健康的。进而实现真正的建筑全生命周期的绿色、健康。
经过本次疫情配有专业服务特色物业管理团队的楼宇是否为首选？是否会考虑绿色建筑提供更健康安全的办公环境？
世邦魏理仕武汉分公司总经理王祎：目前，武汉很多在建项目已经开始启动复工审请工作，施工工作也将慢慢进入正轨。但受到疫情的持续影响，多数项目仍会延期交付，全年的交付量也随之将大幅减少。与此同时，疫情为办公楼市场提出了更高且更具持续性的竞争力要求。楼宇的智能化设施、绿色健康建筑标准以及物业管理服务水平、社群运营能力、租户结构组合等要素，都将成为业主与租户共同关注的核心竞争力。
商业篇：大浪淘沙，机遇与挑战并存
餐饮业态——“强者更强，刚需至上”
餐饮作为刚性需求业态，鉴于疫情结束时间无法确定，甚至有一直持续的可能，因此全面解除封城后，餐饮行业将逐步恢复，线下就餐会在谨慎状态中缓慢回升；供应链的优化升级将促进品牌发展。
在对多家餐企进行的深度访谈中，餐饮行业普遍表示受到了影响：
1.受访餐饮品牌均认为疫情后大浪淘沙，餐饮行业标准将显著提高；
2.客户粘性较高的餐饮品牌，解封之后会迎来爆发性回升，而其余餐饮品牌则受到疫情的持续影响，客流缓慢回升；
3. 部分品牌逐渐提高外卖产品的供应量，但对于部分中高端餐饮而言，线下店铺依然是主力，日后是否继续加大投入，有待全面复工后看市场状况而定。许多餐饮品牌尝试自营外卖的方式，打通线上线下，形成社群效应
对于全国连锁品牌，现金流丰厚且相对健康的、消费者认知度较高且规模较大的餐饮品牌，疫情对其影响仅限于短期内的周转，多数该类品牌对于疫情后的发展持乐观态度，认为这是市场洗牌、祛劣存优的机会。通常而言，餐饮品牌多为自有资本，受疫情影响，资金周转困难，亦有大型连锁品牌寻求外部资本注入。受疫情影响，部分店铺业主方提出优惠的租赁条件，对于现金流健康的大型餐饮品牌而言，是抄底入市，抢占市场份额的机遇。
本土连锁品牌的受影响最为严重，资金难以匹敌大型品牌，其成本已有一定规模难以大幅度下调，在一个月乃至数月的收入不足的情况下，尤其在面临大型连锁品牌在抢占市场的夹击之下，其生存空间被进一步压缩。
小型加盟品牌或独立经营品牌受经营场地类型、周边固定客群基数和消费习惯的影响较大。疫情对其未来运营的影响取决于其现金流的健康程度，由于成本相对可控，短期收入的减少乃至缺失并不会从根本上打击到其生存状况。小型加盟品牌也将迎来洗牌，品牌方对于其加盟商的资质与经营表现将进行审查和优化，存活下来的加盟品牌预计将有一定的品质提升，以及在社区商业的拓展发展。
零售业态——“运动健康类乘势而上，非服饰类受冲击较小”
服饰类零售延续近年的下行发展趋势，疫情影响加重多数品牌的发展；非服饰类零售受影响较小，补偿性增长可期。
通过访谈可看出零售行业冲击呈持续状态。部分服装、鞋帽零售类品牌表示零售是一线闭店，与其他行业不同，困难来自于生产、复工两方面，因此，仅仅看线上流量的些许增长并不能说明问题。3C类和玩具类零售品牌认为虽然一直都有很强的电商渠道，但受消费者对收入预期的降低，或对线上购买行为产生一定影响。
线上线下已有或深度结合的品牌受到疫情影响较小，SKU（库存量单位）较少且目标客户细分化的品牌，如潮牌、定制品牌等的生存空间相对更为充裕；从大行业角度来看，2020年拓展力度继续减弱；运动类服饰和日用品零售面临发展机会，拓展意向进一步增强。
亲子业态——“线上全线开花，线下持续发力”
疫情期间家长与孩子长时间的相伴，促进了家长对亲子业态的消费需求，预计全面解除封锁后，武汉的亲子业态将迎来发展契机。从访谈反馈来看，疫情恢复时间对于亲子业态是关键制约因素。儿童教育品牌的压力主要来自退款和师资流失，由于教育培训行业的特殊性，需要传授双方的及时互动与反馈，因此线下仍属于刚需，线上无法替代。从品牌拓展角度来看，中大型知名品牌发展力度不减，拓展力度维持原有计划；中小型品牌、个人创立品牌等将在中短期有着大量的增加；整体来看教育培训和亲子娱乐将延续近几年的热度，成为商业体内的重要乃至核心业态组成。
休闲娱乐业态——“运动健康业态疫情过后将迎来发展良机”
疫情对于影院、KTV等传统娱乐业态打击较大，乃至引起对传统商业业态组合的颠覆性挑战。根据访谈结果来看，此类品牌总部资金沉淀压力主要来源于资金链压力。结合武汉市近期发布的《关于分区分级分类分时有序推进企业复工复产的指导方案》的要求，大多休闲娱乐业态的复工复产还需要一定时间。运动健康业态（健身房、瑜伽馆等）疫情过后将迎来发展良机，同时该类业态品牌受疫情影响较小（固定成本不高，经营模式主要是会员制、收入已提前获取），2020年或将增加其拓展力度。
配套服务业态——“个性化需求释放加速配套业态迎来爆发期”
配套服务业态，如理发店，丽人美容等受到影响相对较小，疫情过后将迎来短期的经营利好。其中，经营便利店的企业认为，认为需重点拓展线上业务，并且要想办法服务到客户的身边去，做到更好的结合，提出考虑拓展微型店。消费者对于生活方式和品质的改变和重视，对于该类业态的发展有着正向影响，中长期来看其经营状况不会受到较大影响；个体性质的该类品牌在疫情结束后短期内预计将有一波小爆发（个体经营者对于收入来源多样化的要求，寻求开展副业增加收入量的需求等），整体拓展开店量将有所增长；连锁性质的配套服务拓展力度维持稳定，部分与健康紧密相关的业态品牌（口腔诊所、体检中心、健康美体等）预计将加大拓展力度。
对未来商业市场的展望
世邦魏理仕武汉分公司总经理王祎：疫情带给商业的影响，不止是在建项目的延期开业，更为重要的是，在资本力量助推下的商业市场，将迎来品牌的更迭淘汰与运营模式的升级创新。疫情期间我们发现，社区或社区这个单位概念被大家接受并且熟悉。社区商业的价值得到再认知，发展活力得以激发，社区商业与消费者距离拉近，使其产生“远处大而全不如近处小而美”的感受。
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